街づくりの見かた

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都市計画図はどうやって見ればいいの?

前回から少し時間が経ってしまいました。その間新しいお客様の問い合わせのご案内対応や、ご契約の対応をしておりバタバタと繁忙期を過ごしています。

さて、前回までのお話しで住みたいエリアを決めていくことのお話し、そして都市計画における用途地域のお話しまでをしました。都市計画のお話しは街づくりのお話しでしたが、用途地域では「どんな街を造っていくか」ということを具体的に決めていくところです。普段生活をしていて気づくことはありませんが12の用途地域に分かれていて大きく分けると住居系用途地域と住居系以外の用途地域になります。

12の用途地域とは

そして用途地域が決まるとどんな種類の建物を建てられるかが決まります。例えばこれを弊社の商圏である川崎市の登戸付近で見てみましょう。

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登戸周辺は川崎市北部の街で西には多摩丘陵の一角をなす生田緑地、東には多摩川が流れる緑豊かな立地です。 交通は私鉄の「小田急線」とJR南武線が交差する主要ターミナル駅で電車に沿うように小田急線沿いを津久井道(通称)が、南武線沿いを府中街道や南部沿線道路と言った川崎市の主要幹線道路が通っています。って感じでここまではよくある街の説明ですね。地図を見ると一番赤い部分が登戸駅と向ヶ丘遊園駅付近で「商業地域」という用途地域に指定されています。これは読んで字のごとく商業を推進する地域で、例えばマンションなどの住宅を建てることもできますが、飲食店やスーパーなど様々な用途の建物を建てることが可能です。だから駅周辺にはいろいろなお店があり雑踏があるのです。ピンクも「近隣商業地域」といって商業地域ほど自由に建物は建てられないがある程度は自由になります。ここで表現として建物と言っていますが、別の言い方をするとどのような商売ができるかも制限があるということです。その周りを「第一種住居地域」(黄色)や「第一種中高層住居専用地域」(黄緑)という地域が指定されています。この住居系用途地域こそがエリアを決めた時に、存在する物件と関係してきます。

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低層住宅地域とその他の住宅地域

ここまで都市計画図の見方を書いたつもりですが、上の地図上左右にオレンジの帯状に指定がなされている部分があります。これは府中街道という川崎の主要幹線道路で、そういった幹線道路沿いは概ね「準住居」という地域に指定され沿道沿いに関連する商売、例えば自動車販売店や整備工場、最近は減っていますがファミリーレストランなどもこの「準住居」で営むことができます。だから通り沿いに車屋さんがあるのです。そしてこの府中街道を境に何かが変わります。一体何か、それは地勢です。また新しい言葉が出てきました。川崎市は南北に長い市で東西にはそれほどの距離がありません。東に行けば首都東京で西に行けば横浜市や町田市(ここも東京ですが)、相模原市になります。西はこの府中街道を境に山坂が始まるのです。川崎市も横浜市もそうですが神奈川県は全体的に山坂のエリアなのです。東京や埼玉、千葉の人たちが初めてここ川崎市北部を訪れると、皆さん山坂の多さに驚かれます。この山坂(私鉄エリア)と平らのエリア(南武線エリア)によって用途地域が大きく変わります。上の地図上にパステルグリーンで指定されているエリアが「第一種低層住居専用地域」といい川崎市全体の都市計画図を見ると北部(左上)はほとんどがこの色になります。低層住居専用地域は主に人が住むための建物と公共建物(例えば学校や交番)しか建てられない為、コンビニエンスストアなどにも制限があります。そして「低層」と書いてある通り、背の高い建物は建てられないのです。物理的にも商売的にも制限が一番厳しいということになり、反面永続的に住宅地を守ることができやすくなります。この低層住居専用地域には他にも制限がありこれによって探すことができる=買うことができる住宅・不動産のスタイルが決まってきます。

この手の話は法律とも関係する為いくらでも長く書くことができるのですが、次回で都市計画と用途地域の話は一旦終わらせたいと思います。長くなってしまってすみません。

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