人気の沿線人気の駅から徒歩圏の分譲地の一戸建て

今は判りませんが、少し前までは人気が有りすぎて混雑率ワーストワンの不名誉な称号まで得る事になった沿線の急行停車駅。高度経済成長と共に都心から西へ西へと沿線が伸び、それに併せて住宅地として開発された街並みは道路も広く閑静な住宅地が多く形成されています。これらの住宅地は主に丘陵地に造られているため土地は道路よりも高いことが多く、それがまた街並みの特徴的な雰囲気となっています。

どの街でもそうですが建物を建てる時には建築基準法によって様々な制限が有り、許可及び検査が必要で土地にも法律による制限があります。現在は法令順守の考えが強くコンプライアンスの名の元に様々な制限や抑止を守ろうとすることが前提ですが、かつては法令を順守するという意識が低かったのか、特に建築基準法などの法律では「建物を建てる時には建築確認申請を行い許可を得る、許可を得て建てた建築物は確認申請通りに建っていたかを検査し、申請通りであれば検査済証が発行される」という今では当たり前の一連のプロセスが守られておらず、特に最後の検査済証を取得していないことは古い建物においてはよくあることです。

何故かと言えば建築確認取得後施主が間取りを少し変更したいと言った場合、それに応じ確認申請の変更届けを出さなければ検査済証は取得できません。工事は遅れるし費用も余分にかかってしまうならば、検査済証を取らない選択によって工事は完了できます。そのような理由からか、この物件も検査済証は有りませんでした。建物の検査済証が無いだけであれば古屋を解体すれば良いのでさほど問題では無いのですが、この物件の敷地は道路よりも高いことで宅地造成が行われており、造成した宅地には地下車庫が有りました。ある一定規模の宅地を造成する場合この住宅地エリアは土地の高低差が大きい為、建築基準法とは別に宅地造成等規制法（現在は通称盛土等規制法）による工事の申請や許可、そして検査、検査済証取得が必要になります。ところが横浜市役所で調査をすると宅地造成工事の検査済証が無いとなっている。しかも何故か地下車庫は宅地造成時に造られているにも係わらず、建築物としての申請扱いになっている。このような物件の売却依頼を受けることとなりました。理由としては単身の高齢女性が住むには広くなりすぎたことや、防犯性などを考慮してマンションへの住み替えでした。既にマンションは沿線随一の電鉄系不動産仲介業者にて購入済みで、今になって考えると今までの難しい話を売主様は理解されていましたので、他社でも物件を売ってみたが難が多く売れなかったのだろうなどと想像できます。

とにかく売却の依頼を受け、しかも売れなかった場合には弊社にて買い取りを行う「買取保証」を付けて販売をスタートしました。当初は建物を壊してしまうと、宅地造成の検査済証が無いため新築する際には様々な弊害が想定できました。建物も古いわりにはとても綺麗に使われており、柱などの躯体はしっかりしているいうことで中古戸建として販売をしておりましたが、やはり問題については告知義務が有るためなかなか売れません。そうこうしている間に買取保証の期日が来て弊社が買い取ることとなりました。その後も試行錯誤しているなかで幸いしたのが、売主様は新築当時の建築確認済証など設計図書と言われる書類をしっかりお持ちでした。そのなかで「地下車庫について建築物としての申請を行うが、実際には宅地造成工事の時に行う」という内容の覚書が添付されており、何度か横浜市役所へ通いいろいろと調べていたところ宅地造成工事の検査済証は取得されていました。驚くことに役所が資料をデジタル化等で新しく移行する際に転載漏れしていたのです。この情報が有るか無いかだけでもかなり事情が変わりますので、結構大きなミスです。ただ役所というところは責任を負わない機関（過去の話だし分らないと言われる）ですので、とにかく検査済証の証明番号を発行してもらいました。

宅地の検査済証は取得できましたが、地下車庫については建築物として検査済証は取得できていない。その場合地下車庫の上に建築物を乗せないことで新しい建築物の許可を得ることができます。元々この地域は低層住居専用地域ですので、建ぺい率の制限が強く建物を敷地いっぱいに建てることはできません。その為弊社では買取後古屋を解体し、造成された擁壁を補修及び特殊塗装等を行い仕上げて建築条件付き売地として再販しました。結果的には自分の好きな建築会社で建物を建てたいというお客様が、建築条件を外して欲しいというご要望に応じて土地として売却し、今では立派な一戸建てが建っています。

この物件では現行と当初の考え方や法律が違っていたとしても、基本は現行に合わせなければならないことでの問題解決においてとても勉強になりました。このうような物件は世の中に数えきれないほど有ります。それをどのように活かしていけるかは、取り扱う不動産業者次第かなと思います。また行政の仕事は結構適当だということも勉強になりました。

区画整理地内なのに間口の狭かった土地の隣地を買い足し広げた事例

藤沢市のとある区画整理地内に間口２mの専用通路がある旗竿地。区画整理ですから本来はこのような土地はなかなか在りませんが、換地という行為を区画整理組合が行う際に、地権者が沢山土地を所有しておらず（要は地主さんではない）価値を変換できないような土地の場合そのまま区画される場合があり、詳細までは判りませんがおそらくそのような事情で造られた土地の上に平屋が建っていました。間口２ｍというと建築基準法上の許可を得るギリギリの接道条件で、昨今の大きさの自動車を停めるのは隣地にブロックやフェンスがあればなかなか難しく、つまりは土地の価値が低く買い手もなかなかつきにくい。しかも物件は相続により沢山残った荷物も片づけられない、でも早く売りたい状況だった為弊社が買い取りました。

駅からもさほど遠くなく前面道路も広いのに間口が狭いというのは、住宅を建てるにしても少し残念な土地になってしまう。そこで弊社はこの土地を再生させる為、お隣の駐車場の所有者様へ事情を説明し、何度もお話をさせていただき駐車場の一部を買わせていただくことができました。これはひとえに地主様が弊社のお話を聞いていただいた事により始めることができたのですが、地主様も古い平屋で且つ空き家が残り続けるよりも区画整理された周辺の綺麗な街並みに合わせされた建物が建つのであればという、大変ご理解のあるお考えの元に成功した事例でした。　

この時最初にお話を始めることができてからあのコロナ禍が始まり、緊急事態宣言によりお話が途中で止まってしまった事や、いざ地主様の指定業者に工事を依頼しても会社が業務を行うことができない等により前にも進めない、後ろにも下がれなくなったことを覚えています。

そんな紆余曲折が有った中で、最終的にはお客様がとっても素敵な注文建築のお住まいを建て地主様のお望みでもあった綺麗な街並みに溶け込むことができました。

これは言葉の悪い言い方をすると地上げですが、みなさんは地上げってどんなイメージですか？弊社が行ったこととは違う印象ではないでしょうか。

強引なことや他者に迷惑をかけるのは論外ですが、理解をいただき今の状況よりも皆が良くなる事が提案でき、それが実行できるのは本物の不動産業者だと思っています。

元から綺麗だったお部屋をイメージチェンジするリフォーム

不動産・住宅業界においてリノベーションという言葉が浸透してから久しくなりました。

リノベーションとは間取りや水回りの配置等大がかりな工事が必要になりますが、この物件はリノベーションを必要としないというよりは、一度行われていたため必要が無いものでした。

ただデザイン的なもの、例えばフローリングの柄や色目などは少し古い印象だった為、床材を思い切ってタイル調のものを採用してみるなど新しい試みを行いデザイン面での変更を中心にリフォームしました。

使った床材は他の現場でもよく使うフロアタイルとい言われる物で、これがいろいろなデザインが有って面白い。今回は廊下と寝室をモルタルタイルにしてリビングやもうひとつのお部屋に朽木のような雰囲気の木目、そしてリビングと繋がった「和」のイメージの空間にはタタミ調ではなく、漆塗りのようなイメージの床を採用し個性的なデザインにしました。

水回りの設備も全く汚れておらず、こちらも床材や壁紙のデザインを変えるだけでしたが色や柄の雰囲気を変えることでイメージチェンジができました。

一

高度経済成長時のマンモス団地を令和スタイルへ

弊社では相続物件や相続対策などの物件を取り扱う事が多いのですが、この物件は相続対策でした。

相続対策というと資産を沢山保有している富裕層が相続税の対策として不動産を売却し、新たな不動産を買うような資産の組み換えなどが有ります。

でもそれはやはり一握りの方が考えなければいけない事で多くの人は気にする必要も有りません。

ではこの物件はどんな相続対策が有ったかというと、所有者が高齢で施設に入ることになりその資金が必要になりました。

かつて日本は高度経済成長した時期があり、地方から仕事を求めて沢山の人が首都圏へ流入してきました。

すると住宅不足という社会問題が発生し、行政は団地という集合住宅を郊外に沢山建てはじめその問題を解決するようにしました。

時は流れ高度経済成長期にそのような団地に住まわれた方は高齢となり、併せて住宅も古くなってしまいました。

子供たちは既に独立しご夫婦、または単身という世帯が増えています。高齢になっても元気であれば良いのですが、階段の上り下りひとつとっても大変になり施設への入所を決めた所有者さんがその資金調達という目的で売却となりました。この対策実はとても重要でまだ不動産を売却できる意思能力があれば良いのですが、そうでない場合成年被後見制度を利用する必要が有り時間や余計なお金が掛かってしまい売りたくても売れない状況になり得ます。

そのような背景の物件でしたが、初めに完全にスケルトン化させて一から物件を造り直しました。

そして他の棟でもリフォーム物件は出ているのですがキッチンをカウンター式に仕上げている物件はどこにも無かった為、カウンターキッチンのLDKと繋がったお部屋をリビングの延長としても使えるようにリノベーションしました。

キッチンをカウンター化させることは、簡単なようで給排水、ガスの配管取り回し、換気扇の排気ルート等思っている以上に難しく費用も掛かりました。

でもそのような物件を探していたお客様にはとても気に入っていただくことができ、昭和の象徴である集合住宅の新たな可能性を見つけることができました。

一

医療施設兼住宅という特殊な不動産

医療施設と併用した住宅ということで、なかなか一般的な購入者が見つからない物件。

しかも売主は事情が有って既に引っ越しをしてしまい、更にそのままの状態の為物件を内見したとしても全く感度の出ない状態。

ただ敷地も広く建物は築年数が少し経っていましたが、とてもグレードの高い材料を使い見る人が見れば良い物件だということが判りました。

一般的に日本の建物は木造での経済的価値が22年～25年程度で償却されてしまいますが、あくまでも簿価で有り建物によってはまだまだ価値が有ります。

余談ですが簿価上では価値が１円になってしまうのに固定資産税や都市計画税は課税されるのって、なんだか変な話だと思っています。

そして不動産仲介業者などはその考え方に則り、売却の依頼を受ける時には建物の価値をとても低く査定することもあります。

弊社では既存の建物をいかに有効活用できるのかを前提としていますので、どこに価値を見出せるかをとにかく考えるようにしています。

そうは言っても物件はかなり特殊なので、まずは放置された残置物の処分や伸びきっている庭木などの剪定を行い、その後既存住宅売買瑕疵保険に加入できるように建物の検査をしてもらうところから始めました。

するといくつか防水等の修繕をした方が良いという指導が有ったため修繕を行いました。

販売については、先にリフォームをしてしまうと様々なニーズに対応できない為購入後リフォームを提案する方法で販売を行ったところ、パン屋さん兼住宅や

自宅兼賃貸住宅などを行いたい人からの問い合わせが有りました。

結果的に建築業を営む半分同業の方が買われた為、弊社がリフォームを行い物件の完全再生を行うことはできなかったのですが、価値を見出していただき有効活用をしていただくことができました。

相続で所有されたお客様の不動産

相続で不動産を所有し売却するとなった場合、多額の譲渡所得税を払う可能性があります。

増してや都内の物件ともなれば、購入時よりも売却の価格が高く先代の購入価格を契約書等で証明できなければ、当時の取得費は売却価格の５％で計算されてしまいます。

この物件もそのような案件で、売却した場合譲渡所得税として約２２％（所得税・市民税）が課税されてしまうような状況でした。

そこで当時制度として利用できるようになって間もない「被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」を利用することができるかを確認していきました。

この特例、話としては良さそうなのですが、様々な要件をクリアしないと使えないようになっている為、取扱いには注意ですし最終的には税理士さんや税務署に確認が必要です。

ともあれ要件の中に所有者による更地化が有りますので、建物を再生して利用することはできませんでしたが更地として生まれかわりました。

更地にするにも東京のような市街地で街が古い場合、今度は境界杭が無かったり境界の主張が異なるなど境界に関する問題がほぼどの物件にも存在します。

この物件では「隣地の越境」と「隣地所有者が遠方に居住且つ外国人」という事で境界確定をするのにとても時間と労力が必要でした。

それでも今の法律に適した形で、次の購入者が問題なく暮らせるように商品化させることが不動産再生の重要なポイントでした。