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すまいを売る

転勤や相続、住まいのステップアップなど様々な理由で所有している不動産を売却される場合、一般的には弊社のような宅建業者に依頼をされることになりますが、今ではインターネットの売却専門サイトで一括査定なんていうものもあります。ただ、一括査定を依頼したらたくさんの業者から電話がかかってきて大変な思いをすることもあります。

「ネットに物件の概要を入れて簡単査定」のような謳い文句をよく目にしますが、車の買い取り査定と不動産の売却査定は大きく異なります。また連絡が来て簡単に査定金額を言われた場合お客様(売主)にとっては目安が判って良いとは思いますが、金額の幅もあるでしょうし「幅が有るから高いところで売れた」と言った謳い文句も目にします。

まず金額については宅地建物取引業法(宅建業法)の規定により、「宅建業者はその金額について意見を述べるときはその根拠を明示しなければならない」とあります。根拠とは原価法、収益還元法、取引事例比較法などがありますので、それらを基に金額を出すにはそれなりの情報をお客様からいただく必要が有り、本来は簡単に査定金額を算出することはできないということです。

また金額の幅について業者はその不動産をエンドユーザーに紹介することもあれば、買い取りを行う業者に紹介することもあります。当然エンドユーザーに紹介する方が高く売れますが、業者が買い取る場合はすぐに売ることが可能です。どちらにも一長一短がありますので高くて早く売れることが一番良いと思いますが、「幅が有るから高いところで売れた」という話を鵜呑みにはしない方が良いと思います。

いずれにしても本来不動産の売却は簡単という訳にはいかず、少なくとも不動産を買う人同様に売る人も多少は勉強をして段取り良く行動することをお勧めします。

住宅・不動産を高く売るには

売却を考えている不動産が何かにもよりますが、例えば現在自分たちが住んでいるマンションや一戸建てなどの住宅を売却しようとした時、その住宅を次の購入者も使用ができるならばエンドユーザーに売却するのが一番高く売れます。その時には弊社のような免許を持っている宅建業者に売却の依頼を行い(委任行為)、宅建業者は他の業者に物件の紹介や、直接広告活動を行うなどして広くお客様を探すことになります。

これを媒介契約と言い媒介契約には専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類が有ります。契約内容の違いは簡単に言うと専属専任媒介契約が一番宅建業者の報告義務などが重く、売却依頼者もまた他の業者に売却を依頼できないなどの拘束性が強くなり、専任、一般とそれらの効力が緩くなります。媒介契約後、不動産の売却が成立した時に宅建業者は成功報酬として物件価格の3%+6万円(税別)を上限とし仲介手数料を受領できます。

エンドユーザーに媒介契約によって住宅・不動産を売る
メリット
  • エンドユーザーに売るので高く売れる可能性がある
  • 住みながら売ることもできるし、売れなければ売却そのものを止めることも可能。但し売却を途中で止めた場合、それまでに掛かった費用については業者に請求される可能性有り(原則として媒介契約期間は3か月間)
デメリット(懸案事項)
  • いつ売れるかということについては不確定、売れないこともゼロではない
  • 居住中の場合エンドユーザーが物件を見る「内覧」に対し、時間を取る必要があり多くは週末に内覧が行われる
  • 売却の依頼を受けた業者は物件を売るために広告や他業者への紹介、内覧を促すために近隣住人に対しても住宅・不動産を売っていることが知れてしまう
  • 一般媒介の場合、媒介契約を締結したそれぞれの宅建業者と付き合う必要があり労力が必要

住宅・不動産を早く売るには

先に話した媒介契約ではエンドユーザー向けに物件を売ることにより、より高く売れる可能性の話を書きました。次にエンドユーザー向けには売れにくい物件や金額はほどほどにとにかく早く売りたい、という方向けの方法です。例えば相続などにより大きな土地を所有したとするとエンドユーザーでは買いきれません。また古い家屋などが建ったままの物件もエンドユーザーはその見た目の印象から買うことを敬遠しがちです。居住中の住宅 ・不動産でも転勤などにより早く売りたい場合や、近隣住人に対して情報が知れてしまうのはちょっと・・・という方もいると思います。 そのような場合には、媒介業者に広く買主を見つけてもらうのではなく宅建業者に直接買い取ってもらうのが良いでしょう。

宅建業者に住宅・不動産を売る
メリット
  • 売却金がいつまでに手に入るかなどのスケジュールが立てられる
  • 不特定多数に物件を見せることもないので内覧などに立ち会う必要もない
  • 近隣住民などに知られることもなく住宅・不動産を売ることができる
  • 境界確定などの売主が行わなければならない義務の費用負担なども業者が行ってくれる可能性もある(境界確定自体は売主(所有者)にしか原則行えない)
デメリット(懸案事項)
  • 宅建業者は事業として買い取りを行うのでエンドユーザー価格で売却することは難しい
  • 1社に買い取り査定を出すよりは数社に出した方が良いが、それぞれに自身が打診する

住宅・不動産を高くて、なるべく早く売る、または売りきるには

誰しもがこれを一番行いたいと思います。世の中売る側は一円でも高くそして売却を始めたからにはなるべく早くに売りたい。そして買う側は一円でも安く良いものを買いたいということが真理です。これができれば誰も苦労はしなくてもいいのですが・・
ただ方法が無いわけではありません。但し条件としては居住中の物件では少し難しく、既に引っ越しを完了することができたか、元から古屋が建っているような空き家の場合であれば、買い取り程は早く売れませんが高く売れる可能性があります。
本来は中古の物件を個人が売却する場合雨漏れや給排水管などの故障など隠れた瑕疵にあたる箇所が無ければ、内容を買主に伝え現況で引き渡しをします。当然クロスなどの壁紙や水回りなどは経年と共に汚れたり傷が付いたりしているもので、通常買主が引き渡しを受けたあとにリフォームをします。また古屋が建っているような中古の一戸建ても、建物を売買対象とせずに瑕疵担保責任を免責として売却します。やはり買主がこれらを解体し更地とすることが多いですが、販売中に古屋を見てしまうとその物件に対する印象は悪くなることはあっても良くなることはまずありません。
もしも中古のマンションを今流行りのリノベーションを掛けて売れたら、もう少し高く売れる可能性が・・・もしも古屋付きの一戸建てを更地にして売ったら今よりも早く売れる可能性が・・・そうですそれを業者が買い取って行っているんです。それを個人の売主ができるとしたら・・・でも初期投資をする費用が無いという方が大半でしょうし、お金を掛けたのに高くまたは早く売れないかもしれないというリスクは消えません。むしろお金を掛けた分リスクが上がります。

ただ、可能性が上がることも確かです。それを弊社が売主に代わって行うのです。売主の代わりですから代理(エージェント)という立場になります。

代理(エージェント)契約によって住宅・不動産を売る

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