住宅を買う(建てる)なら低層地域?それとも・・・

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結局どこで家を買う(建てる)のがいいの?

前回まで用途地域があり、住居系用途地域とそうでない地域があると書きました。もちろん住居系でない用途地域でも住宅を建てたりそこに住むことは可能です。余談ですが川崎市には南部のエリアに工業専用地域があります。昔社会科の授業で習った京浜工業地帯の一角ですね。この工業専用地域では住宅を建てることができません。

川崎市は山坂エリア=低層住居専用地域 平坦エリア=低層住居専用でない地域

少し雑ですがこう覚えておくのが一番簡単です。そして沿線で探した場合、私鉄エリアが低層住居、JR南武線エリアが低層住居でない用途となります。もちろん私鉄エリアにも低層住居でない用途はありますので、都度確認をした方がよいですが概ねこの考え方でよいと思います。そして低層住居専用地域でもうひとつ覚えておいた方がよいこととして「敷地面積の最低限度」という指定があります。(横浜市も同様に)用途地域に第一種または第二種低層住居専用地域と指定された場合、建ぺい率とか容積率というものが指定されます。この中で容積率が80%~100%に指定をされると土地を小さく切ることが原則できなくなり、その面積は100㎡または125㎡以下に小さくできなくなります。場所によっては地区計画建築協定により165㎡や200㎡以下に小さくすることもできません。高級住宅地と言われるようなエリアは街並みが整然としていて、道路が広く、一区画あたりの土地や建物が大きく見えます。これはこのような制限によって成り立っているのです。つまり山坂のエリアで「うちはお金が無いから25坪(約82㎡)の土地があればいいんです」と言われても殆ど無いのです。

では平坦のJR南武線エリアはどうなるの?

反対に平坦のエリアでは低層住居専用地域のような「敷地面積の最低限度」がありません。するとどうなるかというと、30坪(100㎡)の土地がきれいな正方形で道路にもたくさんくっついている(専門的には間口が広いと言います)としたら、それを半分に切って3階建てを2戸建ててOKとなります。なぜならば今度は容積率が160%とか200%になります。容積率とは簡単に言うと建物をどれだけ上に建ててよいかという制限です。つまり今度は「お金は結構持ってるから平坦のエリアで40坪土地が欲しいんだよね~」と言われても2区画にできるならばそれを業者が買い建売住宅を2棟分譲するほうが土地の所有者としては高くて早く売れる可能性が高いですし、同様の値段で個人の方が買えるとしてもその情報は先に業者に入ってしまいますし、土地の所有者が2区画に割って個人の人に売るには宅建業者つまり不動産屋さんでないとダメなのです。(不特定多数の個人に売る場合)だからマンションが建っているとなりに3階建ての住宅が建っているような街並みになります。たまに2階建ての新築一戸建ても分譲されますが、値段は3階建てに比べて高くなってしまいます。

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どちらのエリアも一長一短ありますがライフスタイルでどちらにしていくのかが重要

土地を探したり一戸建てを買おうとする場合にはエリアによって物件の特性が出ることはご理解いただけましたでしょうか。マンションについては平坦のエリアまたは駅から近いところ、太い通り沿いなどでないと建てられないこともご理解いただけましたでしょうか。どのようなエリアや物件にもメリット・デメリットは存在します。そこでどっちのエリアで家を探していくかはライフスタイルが重要になります。例えばご夫婦共働きで奥様もバリバリ働いているまたはDINKSのようなご家族では利便性が重要になるでしょうから、平坦のエリアでマンションや3階建て住宅を探す方がよいかもしれません。奥様が専業主婦またはパートなどのお仕事で子育てを重視されるようであれば、低層住居でのんびりと暮らす方がいいかもしれません(但しご主人の通勤が犠牲として必要かもしれませんが・・・)「どちらも欲しい!」という方にはそのようなエリアは多少ありますが、金額が比例して高くなっていきます。よくお客様には「上手くできてるものですね」と言われますが、本当にそう思います。

因みに私はJR南武線の平坦エリアで仕事をしていますが、住まいは山の中の低層住居専用地域に住んでいます。幸いなことに車での通勤ができている為、利便性を優先順位から落とすことができました。

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